אחד הנושאים המרכזיים הוא קביעת הסכום ההתחלתי של שכר דירה שנתי. החוק אוסר במפורש להעמידו מתחת לרף המינימלי שקבעה המדינה. עבור קרקע חקלאית, מדד זה הוא לפחות 7% מההערכה הכספית הנורמטיבית (NMV).
התעלמות מדרישה זו עלולה להעמיד בספק את חוקיות המכרזים שנערכו ולהפוך לסיבה לערער על תוצאותיהם. על פי הוראות קוד המס של אוקראינה, המחיר ההתחלתי במכירה פומבית של קרקע צריך להיווצר תוך התחשבות בגבולות שנקבעו, כאשר הבסיס הוא הערכת השווי הכספית הנורמטיבית של המגרש.
הכללים העיקריים הם כדלקמן:
– גישה כללית: דמי השכירות השנתיים אינם יכולים להיות נמוכים מסכום הארנונה שנקבע לקטגוריית הקרקע המתאימה;
– לקרקע חקלאית: תעריף השכירות ההתחלתי נקבע ברמה שאינה נמוכה מ-7% מה-NMV;
– סכום מקסימלי: שכר הדירה השנתי בדרך כלל לא יכול לעלות על 12% מה-NMV, אך במסגרת מכירות פומביות תחרותיות, הערך הסופי עשוי לעלות בהתאם לדרישת המשתתפים.
אם מארגן המכירה הפומבית (במיוחד, הגוף הממשלתי המקומי) קובע את שיעור ההתחלה מתחת למינימום שנקבע בחוק, הדבר עלול להוביל למספר השלכות משפטיות:
- זיהוי הפרות של גופי בקרה פיננסיים של המדינה ואי קבלת הכנסות תקציביות;
– אתגר שיפוטי של תוצאות מכרזי הקרקע;
– סיכון של הכרה בהסכם השכירות כלא עומד בדרישות החוק.
כדי למנוע סיכונים משפטיים, לפני הכרזה על מכירה פומבית, כדאי:
- בדיקת הרלוונטיות של NMV - אינדיקטור זה הוא הבסיס לחישוב נכון של המחיר ההתחלתי;
– ניתוח החלטות המועצה המקומית, שכן הקהילה עשויה לקבוע תעריפי שכירות מוגדלים לקטגוריות קרקע מסוימות;
– בהתחשב במנגנון ההצמדה, שכן דמי השכירות כפופים להתאמה שנתית לפי מדד האינפלציה הרשמי.
מחיר התחלתי שנקבע נכון הוא לא רק עמידה בחוק אלא גם כלי אמיתי להבטחת הכנסות יציבות לתקציב המקומי וניהול יעיל של משאבי הקרקע של הקהילה.
