בחר
מכירת קרקע חקלאית: מה שמאיים על הבעלים בגין הפרת זכויות הדייר
בעלי חלקות קרקע חקלאיות חייבים לקחת בחשבון נוהל מיוחד לניכור קרקעות כאלה. החקיקה האוקראינית קובעת את הזכות המועדפת של אנשים מסוימים לרכוש חלקת קרקע, בפרט של השוכר. כך דיווחה קרן הקרקע של אוקראינה, כפי שכותב agronews.ua.על פי סעיף 130-1 לקוד הקרקעות של אוקראינה, הזכות המועדפת לרכוש חלקת קרקע חקלאית שייכת ל:ראשית, מי שיש לו היתר מיוחד לשימוש בתת-קרקע (במקרים מסוימים הקבועים בחוק);שנית, חוכר המגרש.השוכר רשאי לממש את זכותו העדיפה בהעדר נושא זכות העדיפות של העדיפות הראשונה או לאחר סירובם הרשמי לזכות כאמור.החלק השלישי של סעיף 130-1 של קוד הקרקעות של אוקראינה קובע נוהל ברור להודעה לדייר על המכירה.לא יאוחר מחודשיים לפני כריתת הסכם המכר והרכישה, מחויב בעל המקרקעין לרשום את הכוונה למכור את החלקה בפנקס זכויות הקניין הממלכתי במקרקעין.לצורך כך מוגשת בקשה לנוטריון בצירוף טיוטת הסכם מכר ורכישה. לאחר רישום הכוונה, מודיע הנוטריון לנושא זכות העדפה תוך שלושה ימי עבודה על ידי:שליחת מכתב יקר ערך עם תיאור המתחם והודעת משלוח;או משלוח אישי עם חתימה.עוד קובע החוק כי השוכר נחשב כהודעה כדין גם אם מסרבים לקבל את ההודעה או להחזיר את הדואר בשל תום תקופת האחסון.רישום ממלכתי של זכויות בעלות בחלקת קרקע מתבצע רק בהתקיים דרישות החוק לגבי מימוש זכות העדפה.אם במהלך תהליך ההרשמה נמצא כי:כוונת המכירה לא נרשמה באופן שנקבע;השוכר לא קיבל הודעה נאותה;תם המועד למימוש זכות העדפה הקבועה בחוק;אין מסמכים המאשרים את סירוב הנבדק לממש את זכותו, לרשם או לנוטריון לא תהיה עילה חוקית לבצע את הרישום הממלכתי של העברת זכויות הקניין.הגבלות אלו מכוונות להגן על זכויותיו הלגיטימיות של הדייר ולמנוע ניכור בלתי חוקי של קרקעות חקלאיות.החלק הרביעי של סעיף 130-1 לקוד הקרקעות של אוקראינה קובע כי במקרה של מכירת חלקת קרקע תוך הפרה של הזכות המועדפת, נושא הזכות עשוי לפנות לבית המשפט בתביעה להעברת הזכויות והחובות אליהם.כך, גם לאחר כריתת הסכם המכר והרכישה ורישום זכויות הבעלות, עלול הבעלים החדש לאבד את הזכות הנרכשת בהחלטת בית משפט.הליך ההודעה לחוכר על כוונה למכור מגרש אינו עניין פורמלי אלא דרישת חוק מחייבת. עמידה בהליך הרישום של כוונת המכירה, הודעה נאותה על נושא הזכות העדפה ואישור תיעודי של כל שלבי ההליך הם תנאים הכרחיים להמשך רישום ממלכתי של העברת זכויות הקניין.אי עמידה בדרישות אלו יוצר סיכון לסירוב לבצע פעולות רישום וערעור לאחר מכן על העסקה המשפטית בבית המשפט.
